Zuletzt aktualisiert: September 2026 · Alle Angaben sorgfältig recherchiert, keine Rechtsberatung
Nach dem Tod eines Angehörigen muss meist die Wohnung aufgelöst werden – eine belastende Aufgabe in einer ohnehin schweren Zeit. Verantwortlich sind grundsätzlich die Erben, die Kosten liegen je nach Wohnungsgröße zwischen 300 und 8.000 Euro. Wer das Erbe ausschlägt, muss nicht räumen – darf dann aber auch nichts aus der Wohnung entnehmen. Dieser Ratgeber erklärt Schritt für Schritt, was zu tun ist. Über AuftragsGlück vergleichen Sie kostenlos Angebote geprüfter Entrümpelungsfirmen – deutschlandweit.
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Die Kosten richten sich vor allem nach der Wohnungsgröße, der Menge des Hausrats und der Zugänglichkeit (Etage, Aufzug, Parkmöglichkeit). Die folgende Tabelle zeigt übliche Preisspannen für eine komplette Wohnungsauflösung inklusive Entsorgung und besenreiner Übergabe.
| Wohnung | Normal möbliert | Sehr voll / Messie |
|---|---|---|
| 1 Zimmer / Apartment | 300–800 € | 800–1.500 € |
| 2 Zimmer | 600–1.500 € | 1.200–2.500 € |
| 3 Zimmer | 1.000–2.500 € | 2.000–4.000 € |
| 4 Zimmer / kleines Haus | 1.500–4.000 € | 3.000–6.000 € |
| Großes Haus | 3.000–6.000 € | 5.000–8.000 €+ |
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Jetzt kostenlos anfragenMit dem Tod geht der gesamte Nachlass – also auch der Hausrat und die Pflichten aus dem Mietvertrag – auf die Erben über. Sie sind damit für die Wohnungsauflösung verantwortlich und tragen die Kosten. Das gilt unabhängig davon, ob per Testament oder nach gesetzlicher Erbfolge geerbt wird.
Gibt es mehrere Erben, entscheiden sie gemeinsam. Klären Sie früh, wer die Auflösung organisiert und wie die Kosten geteilt werden.
Dann setzt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger ein, der die Auflösung organisiert. Die Kosten werden aus dem Nachlass gedeckt.
Hier gibt es keinen Vermieter, der drängt – aber laufende Kosten (Hausgeld, Grundsteuer) laufen weiter. Auch hier lohnt eine zügige Auflösung.
Wer befürchtet, dass der Nachlass überschuldet ist, kann das Erbe innerhalb von sechs Wochen ab Kenntnis beim Nachlassgericht ausschlagen. Wird ausgeschlagen, entfällt jede Pflicht zur Räumung und zur Kostenübernahme – die Verantwortung geht an den nächsten Erben oder an einen Nachlasspfleger über.
Wer Gegenstände aus der Wohnung entnimmt, benutzt oder verkauft, nimmt das Erbe damit möglicherweise stillschweigend an – die Ausschlagung ist dann ausgeschlossen. Das bloße Betreten (z. B. mit dem Vermieter oder zum Sichern wichtiger Dokumente) ist meist unkritisch.
Schlagen alle Erben aus, ist niemand aus der Familie mehr zuständig. Das Nachlassgericht bestellt einen Nachlasspfleger, oder der Vermieter lässt auf Kosten des Nachlasses räumen. Teilen Sie dem Vermieter Ihre Ausschlagung schriftlich mit.
Ein verbreiteter Irrtum: Der Mietvertrag endet nicht automatisch mit dem Tod. Die Erben treten ein und zahlen die Miete weiter – bis wirksam gekündigt ist.
| Punkt | Regelung |
|---|---|
| Sonderkündigung Erben | Innerhalb 1 Monat nach Kenntnis, mit gesetzlicher 3-Monats-Frist |
| Sonderkündigung Vermieter | Ebenfalls außerordentlich innerhalb 1 Monat möglich |
| Miete | Läuft bis zum Vertragsende weiter – zügige Räumung spart Geld |
| Kaution | Wird nach besenreiner Übergabe und Abrechnung an die Erben ausgezahlt |
Zuerst klären, wer erbt und ob ausgeschlagen wird (6-Wochen-Frist). Bis dahin nichts entnehmen oder entsorgen.
Todesfall melden, Sonderkündigungsrecht nutzen, Übergabetermin vereinbaren.
Testament, Verträge, Bankunterlagen, Schmuck und Erinnerungsstücke zuerst sichern – niemals mitentsorgen.
Strom, Gas, Wasser, Telefon, Internet, Rundfunkbeitrag, Abos und Versicherungen kündigen bzw. ummelden.
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Die Firma räumt, entsorgt fachgerecht und übergibt besenrein – danach Wohnungsübergabe an den Vermieter.
Die Kosten sind Nachlassverbindlichkeiten und werden zuerst aus dem Nachlass (Guthaben, Wertsachen, Verkaufserlöse) bezahlt. Reicht der Nachlass nicht, haften die Erben ggf. mit eigenem Vermögen – außer bei Ausschlagung oder Nachlassinsolvenz.
Sind die Erben nachweislich nicht zahlungsfähig, kann in bestimmten Fällen das Sozialamt die Kosten übernehmen. Wichtig ist ein Kostenvoranschlag, der vor der Räumung eingereicht wird.
Die Arbeitskosten einer Wohnungs- bzw. Nachlassauflösung lassen sich als haushaltsnahe Dienstleistung mit 20 % (bis 4.000 € pro Jahr) von der Steuer absetzen – bei Rechnung und Zahlung per Überweisung. Ob das im Erbfall greift, hängt vom Einzelfall ab.
In der Regel die Erben – unabhängig davon, ob per Testament oder gesetzlicher Erbfolge geerbt wird. Sie tragen auch die Kosten, die aus dem Nachlass beglichen werden. Wird das Erbe ausgeschlagen, geht die Zuständigkeit an den nächsten Erben oder einen Nachlasspfleger über.
Schlagen alle Erben aus, bestellt das Nachlassgericht einen Nachlasspfleger, oder der Vermieter lässt die Wohnung auf Kosten des Nachlasses räumen. Reicht der Nachlass nicht, bleibt der Vermieter teils auf den Kosten sitzen. Solange nicht ausgeschlagen ist, nichts aus der Wohnung mitnehmen.
Das Betreten allein ist meist unkritisch. Riskant wird es, wenn Sie Gegenstände entnehmen oder benutzen – das kann als stillschweigende Annahme des Erbes gelten, wodurch die Ausschlagung ausgeschlossen ist. Im Zweifel vorher mit dem Nachlassgericht oder einem Anwalt klären.
Eine feste Frist gibt es nicht. In der Praxis dauert es oft einige Wochen, bis Erbschein oder Nachlasspflegschaft geklärt sind und geräumt werden darf. Bis dahin sollte nichts entsorgt werden. Mit dem Vermieter lässt sich meist eine Zwischenlösung finden.
Je nach Größe und Füllmenge meist zwischen 300 und 8.000 Euro. Ein 1-Zimmer-Apartment liegt bei 300–800 Euro, eine 3-Zimmer-Wohnung bei 1.000–2.500 Euro, ein volles Haus deutlich höher. Über AuftragsGlück vergleichen Sie kostenlos verbindliche Festpreis-Angebote.
Nein. Der Mietvertrag geht auf die Erben über, die Miete läuft weiter. Erben haben ein Sonderkündigungsrecht innerhalb eines Monats nach Kenntnis des Todesfalls mit gesetzlicher Dreimonatsfrist – je schneller gekündigt und geräumt wird, desto weniger Miete fällt an.
Die Arbeitskosten sind als haushaltsnahe Dienstleistung grundsätzlich mit 20 % (bis 4.000 Euro pro Jahr) absetzbar, wenn eine Rechnung vorliegt und per Überweisung gezahlt wird. Ob das im konkreten Erbfall gilt, hängt vom Einzelfall ab – fragen Sie im Zweifel Ihr Finanzamt oder einen Steuerberater.
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