Schönheitsreparaturen umfassen das Streichen und Tapezieren von Wänden, Decken, Heizkörpern, Innentüren und Fenstern (innen). Grundsätzlich ist der Vermieter für den Erhalt der Wohnung zuständig. Durch eine wirksame Klausel im Mietvertrag kann er die Pflicht aber auf den Mieter übertragen.
Viele Renovierungsklauseln in Mietverträgen sind allerdings unwirksam – etwa starre Fristenpläne oder die Pflicht zur Endrenovierung bei Auszug. In diesen Fällen muss der Mieter gar nicht renovieren. Dieser Ratgeber erklärt, welche Klauseln gelten und welche nicht.
| Gehört dazu | Gehört NICHT dazu |
|---|---|
| Wände und Decken streichen/tapezieren | Parkett abschleifen |
| Heizkörper und Heizungsrohre streichen | Teppichboden erneuern |
| Innentüren und Zargen streichen | Fliesen reparieren oder erneuern |
| Fenster innen streichen | Fenster außen streichen |
| Fußleisten streichen | Rollläden reparieren |
| - | Badewanne erneuern, Armaturen tauschen |
Wichtig: Alles, was über einfaches Streichen/Tapezieren hinausgeht (Böden, Fliesen, Sanitär, Fenster außen), ist Sache des Vermieters – auch wenn der Mietvertrag etwas anderes sagt.
Der Bundesgerichtshof (BGH) hat in zahlreichen Urteilen Regeln aufgestellt. Hier die wichtigsten:
Starre Fristenpläne: „Küche und Bad alle 3 Jahre, Wohnräume alle 5 Jahre" – ohne „in der Regel" oder „im Allgemeinen" ist die gesamte Klausel unwirksam.
Endrenovierungsklausel: „Bei Auszug ist die Wohnung renoviert zu übergeben" – pauschal unwirksam, egal wie lange der Mieter gewohnt hat.
Farbvorgaben während der Mietzeit: „Wände nur in Weiß oder hellen Tönen" – während der Mietzeit darf der Mieter die Farbe frei wählen.
Flexible Fristenpläne: „Im Allgemeinen sind Schönheitsreparaturen in Küche und Bad alle 3 Jahre, in Wohnräumen alle 5 Jahre fällig" – mit weichem Wortlaut wirksam.
Farbvorgabe bei Rückgabe: „Bei Auszug sind die Wände in neutralen, hellen Farbtönen zu übergeben" – bezogen auf die Rückgabe wirksam.
Quotenabgeltung (begrenzt): „Anteilige Kostenübernahme bei Auszug vor Fristablauf" – unter bestimmten Voraussetzungen wirksam, aber umstritten.
Enthält der Mietvertrag starre Fristen, eine Endrenovierungsklausel oder andere unwirksame Formulierungen? Dann müssen Sie gar nichts renovieren.
Wenn Sie die Wohnung unrenoviert übernommen haben und keinen finanziellen Ausgleich dafür bekamen, ist die Renovierungspflicht ebenfalls unwirksam (BGH-Urteil 2015).
Auch bei wirksamer Klausel: Sie müssen nur renovieren, wenn die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Wenn alles noch gut aussieht, besteht kein Grund.
Faustregel: Im Zweifel lieber einen Mieterverein oder Rechtsanwalt fragen, bevor Sie auf eigene Kosten renovieren. Viele Mieter renovieren unnötig, weil die Klausel unwirksam ist.
Wenn Sie renovieren müssen (oder wollen) – diese Kosten fallen an:
| Leistung | Selbst machen | Maler beauftragen |
|---|---|---|
| Wände streichen (pro m²) | 1–3 € | 8–15 € |
| Decken streichen (pro m²) | 2–4 € | 10–18 € |
| Tapezieren (pro m²) | 3–8 € | 12–25 € |
| Türen + Zargen streichen (pro Stk.) | 15–30 € | 80–150 € |
| Heizkörper streichen (pro Stk.) | 10–20 € | 40–80 € |
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Bei Einzug UND Auszug: Dokumentieren Sie den Zustand mit Fotos und Protokoll. Das schützt Sie vor unberechtigten Forderungen.
Viele Mieter renovieren aus Gewohnheit – obwohl sie gar nicht müssen. Lassen Sie die Klausel prüfen, bevor Sie Geld ausgeben.
Wenn Sie renovieren: saubere Arbeit leisten. Schlampige Renovierung zählt nicht und der Vermieter kann Nachbesserung verlangen.
Grundsätzlich nein – während der Mietzeit dürfen Sie Farben frei wählen. Beim Auszug müssen Sie nur in neutrale Farben zurückstreichen, wenn der Mietvertrag eine wirksame Klausel zur Rückgabe in hellen Tönen enthält. Ungewöhnliche Farben wie Schwarz oder Neongrün sollten Sie sicherheitshalber überstreichen.
Nur wenn eine wirksame Renovierungsklausel existiert UND die Wohnung tatsächlich renovierungsbedürftig ist. Ist die Klausel unwirksam, darf der Vermieter weder renovieren lassen noch die Kosten von der Kaution abziehen.
Normale Bohrlöcher (Bilder aufhängen) gehören zum vertragsgemäßen Gebrauch. Übermäßig viele Löcher oder Dübellöcher in Fliesen können aber als Beschädigung gelten. Sicherheitshalber zuspachteln – kostet wenig und vermeidet Streit.
Nein. Sie dürfen Schönheitsreparaturen selbst durchführen. Die Arbeit muss aber fachgerecht sein – also keine Streifen, Nasen oder durchscheinende Tapete.
Normales Rauchen in der Wohnung ist vertragsgemäßer Gebrauch. Nikotinverfärbungen fallen unter Schönheitsreparaturen. Extreme Verschmutzung (dicke gelbe Schichten) kann aber als Beschädigung gewertet werden.